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不动产投资是什么意思?和金融证券投资有什么区别与联系?

中国改革开发四十年,我们生活出现翻天遍地的变化。中国居民的储蓄在增值模式选择上,也逐渐多元化。但总体上可以分三个部分:

(1)投资房地产。主要为住宅及商业物业,通过固定资产的溢价和物业租赁收益,平衡货币购买力下降的风险。

(2)投资金融证券。主要是股票、债权、期货等金融衍生产品,但对大多数老百姓而言,金融证券仅指股票、债权。

(3)银行固定存款和理财产品等。此部分的投资人多为中老年人,数量相对庞大,但因风险极低,故在本文中不做过多赘述。

不动产投资是什么意思?和金融证券投资有什么区别与联系?

在不动产投资和金融证券投资的对比中,我们需要先清楚投资的驱动力来源。普通居民投资,多数追求货币购买力的稳定。即:20 年前能购买一斤猪肉的钱,在20 年的增值后,同样能购买一斤猪肉,这就是最朴素的货币保值。保值对应的就是货币贬值,而货币贬值因何所致呢?简单而言,即通货膨胀所致,而货币增发是引起通货膨胀的重要因素。本文就是从中国吸纳货币增发所引致的风险化解方式方面,对投资不动产或金融证券,进行思考?

中国2002年国内生产总值为1.48万美元,货币发行量是18.32万亿人民币,较2001年新增3.1万亿。按照每年GDP增长8%,2015年实际GDP是68.91万亿人民币,M2为139.23万亿,较2014年货币新增发16.39万亿人民币。这样的数据意味着什么呢?

参考经济学中对通货膨胀定义:指在货币流通条件下,因货币供给大于货币实际需求,也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值,而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给 (求远大于供)。我们可以简单理解为:货币的购买力在不断下降。以猪肉为例:假设 20 年前月工资为 300 元,可以一次性购买猪肉(2 元/斤)150 斤;以同样购买力估算你在 2022 年的工资,那么你的月工资应不低于3300 元(猪肉价格按 22 元/斤计算)。如果你现在的收入低于 3300 元,那么你就应该好好思考下了?当然,这是以猪肉为参考标的物来进行货币购买力的测算,其中并并不具备严格的逻辑性且影响因素也非单一性,但可作为一种验证货币购买力变化的方式方法予以参考,更是通货膨胀的一种市场表现形式。

综上所述,我们可以判断,中国其实应该早已经步入通货膨胀,但为什么中国表现却不强烈,至少没有出现大萧条现象呢?联想中国经济在2008年全球金融危机影响之下,无数外贸工厂倒闭,甚至2009 年至2015年经济增长速放缓,中国市场经济,尤其是房地产应该已经处于泡沫边缘。

恰恰相反,中国人以特有的热情及对财富的追逐方式,投身于房产交易中,无数房奴透支未来的30年工资,逐步偿付房屋贷款,大量货币增发被无情注入不动产这个固化的大蓄水池中,财富居然被以不可思议的30年地产周期封冻起来了。这是一次歪打正着的货币增发风险转移手段,货币增发所致的通货膨胀反过来进一步推动房价步步高升,直到今天我们看到遍地房价高涨。这只能说是一次无比特别的巧合,而这种巧合在老龄化社会及低欲社会到来之际,开始出现了一个极大的变数,那就是基础人口不足(人口红利)带来的后续购买力匮乏,虽然通过小城镇化建设可以缓释风险,但是“逆城市化”也同样在这个时期开始萌芽,一个充满变革的时代来了。

2019 年底的疫情,令房地产与第七次人口普查撞在了一起,人口出生率逆转,房地产行业的地基被挖了,一系列变故令我们不得不思考如下问题:房地产真的进入黑铁时代了吗?我们城市经济增加还能依靠地产吗?很显然,市场告诉我们,产业转型的阵痛正在发生,以数字经济赋能产业发展,建立虚拟交易市场,发展数字供应链,推动产业进一步转型升级,方是各地政府面临的当务之急。地产已不在是中国两大资金蓄水池了,我们应该充分意识到地产时代的逝去,将是一去不复返了。

1、房地产及其关联产业(曾经中国最大的蓄水池):

2018年房地产销售149973亿,创历史新高,占同年全国GDP12.2%,加上房地产关联企业:钢铁、基建、物业服务业、农林种植业等,其占比应该达到28%左右。作为目前中国最大的资金蓄水池,不动产以稳定性高、持续持有时间长、增值性高,这几年被众多国人作为财富保值、增值的首选项目。但随着中国步入人口老龄化、婚姻延迟(普遍婚姻迟滞到25-29)、低生育,不动产的蓄水池基础开始出现最大的挑战。特别2010年人口普查中80、90、00年人口数量递减(80后总数是2.28亿,90后是1.74亿,00后是1.26亿),递延到今天,人口基数持续下降的问题已爆发出来了,并将持续影响未来 5-10 年的时间。

2、中国资本市场(金融证券)蓄水池:

资本市场通常是指由期限在1年以上的各种融资活动组成的市场,由于在长期金融活动中,涉及资金期限长、风险大,具有长期较稳定收入,类似于资本投入,故称之为资本市场。作为承接财富的主战场其实是证券、银行、债市,很显然后两者在财富增值中是第一排除项,基本逻辑就是:收益偏低,远远低于现在通货膨胀率。于是证券,尤其是股市成为老百姓蓄积财富的最大的新蓄水池。但这个蓄水池其实问题很多。首先就是股价波动过大,专业投资者占比较少,长期保持稳定增长的股票数量不足20%,且大多是流通盘大的蓝筹股,故要在比较长的周期中才能看到投资的增值效益,较难。

一般人在投资股市时,都会存在博弈心理和侥幸心理,在有效市场理论的指引下,总会出现“追涨杀跌”,而不是秉承价值投资,这样就让这个市场成为最不稳定的蓄水池,但35万亿以上的可容纳量,及可能高于15%的利润成长值又注定这是一个比较大的通货膨胀风险吸纳池。如果要把股市做为承继房地产的资本蓄水池,那么机构投资者占比需要达到80%以上,散户不应成为主流,同时对散户入市资金进行更深层次的追踪,避免短期资金进入该市场,尽可能减少人为恐慌抛售所带来的民众投资风险。心理博弈在这个市场中其实是最大阻碍,如何有效缓解心理博弈过程才是更需要思考的点。

如果有良好的投资心态并秉持价值投资的理念,以茅台为例,在茅台上市期间购买500 股,并持续持有,那么今天至少有 190 万,距离上市价值也有 130 倍的增值。是不是从中感受到房地产增值的快感啦!

3、小结

资本蓄水池的选择在现在看来其实已经在逐渐成型,不动产配置与动产配置比率在未来也会成为一个新热点。缓释风险,逐步化解当下风险,着手化解未来10年的地产风险、高教风险、养老风险等,都是本届及下届政府关注的重点。当然,对于我等老百姓而言,我们务必紧跟国家大趋势发展,着眼企业战略前瞻性,在变革的时代,务必对组织内部变革、技术变革、商业模式变革三者间关系进行更清晰的梳理和脉络整理,从而为变革时代指引出一条光明之路,方是吾辈之责。

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