财路哥在2023年第一季度，我们就可以看到房地产市场初露企稳端倪，回暖复苏的各方面力量正在积蓄。那么2023年全年走势到底如何呢？下面是笔者所做的预测。
2023年2月，58同城、安居客发布2023年《1月国民安居指数报告》。报告显示，1月购房者信心指数环比上涨8.0%，经纪人信心指数环比上涨21.1%。新房市场中，重点监测的65城中有24城新房线上均价环比上涨，市场预期好转正逐步形成，全国各线级城市找房热度均有所上涨；
第一、市场将在2023年三、四季度回暖。
房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响。对房地产起到决定性作用的有两个群体，一是购房者，二是房地产开发企业。对于购房者而言，现在的宏观经济越好，对房地产市场就越有信心。随着疫情防控政策的优化以及疫情对工作生活的影响逐步减弱，老百姓的收入逐步提升，按揭贷款的还债能力增加，自然出手购房的愿望就更强烈。对于开发商而言，其资金的来源主要是房屋销售付款和融资。购房者有信心，开发商的信心也将随之回升，当前融资环境也在日益向好。
购房者和开发企业的信心提升，是市场联动好转的基础。在以上这种情况下，预测市场较显著的回暖，要到明年二季度以后，估计得等到下半年才能出现，这与政策力度有关。
第二、2023年第二季度初有可能会出现房地产的底部。
现在我们可以说房地产行业中部分房企已经处于危机当中。房企高负债高杠杆运营模式已经持续很多年，在融资渠道畅通、项目建设顺利、回款周期正常的情况下，房企高负债高杠杆运营并没有太大问题，但世界格局和环境每天都在发生巨大变化，国家三道红线标准也适时出台，房企面临内外部双重压力，融资不再那么容易、项目不能按时交付、回款周期变长等等让房企资金链出现巨大问题，引发债务危机。恒大集团、绿地集团、旭辉集团等著名房企均出现债务问题。
由于现在不断出出台各种政策，房价被稳住的可能性很大！所以正如巴菲特所说的那样“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”。2023年第二季度初有可能会出现房地产的底部。
第三、楼市进一步松绑，政策力度继续加大！
前不久，多个城市出现松绑的消息，如武汉、厦门、东莞、佛山、南京等城市，纷纷放松楼市政策。与此同时，一线城市政策优化预期亦在增强， 降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善，特别是头部优质房企的资金支持力度将继续强化。
2023年或许还有更多的城市解除限购！解除限购后，得到的是什么？固然会有一波入市潮，促进“内需”、促进“消费”，也让楼市阶段性恢复“信心”，但这些能够买得起的，是缺房子的人吗？大多都不是！他们买房，看重的也是房产的金融属性。虽然此次放松调控力度很大，但短期内效果或式微，提振作用或将延后显现。
元宵节过完，我们基本上算是告别了兔年春节。在奔赴新的一年之际，很多购房人会关心2023年北京楼市会走向何方？会有哪些政策变动？价格上会有什么波动？
带着这些问题，慧声说房给大家做出一些展望和观察，观点主要是一家之言，仅供大家参考，具体还是要看市场变化。
1、利率或可能微调，利好首套购房人
首先，我们要谈的是政策。楼市是一个政策市，但过去两年，我们也发现似乎很多政策效用在下降。君不见很多地方出台了救市政策，但楼市似乎并没有回暖。
那么回归到北京市场，2023年会有哪些政策变化呢？
最近比较热门的是多地下调首付贷款利率，部分地区如郑州，甚至低至3.7%，可以说这样的利率对买房人来说是极度友好的。
反观北京市场，首付贷款利率还高达4.85%。
相比其他政策工具箱，比如调整限购政策，慧声君还是倾向于2023年北京楼市也会做出一些利率优化。
2、集中供地优化，土地供应或减少
前段时间媒体疯传，集中供地政策在2023年要取消。
后来，相关部门出来辟谣，不会取消，但会优化。
集中供地的初衷是通过一个阶段集中释放供应量，来抑制房价过快上涨。
但该政策出台后，多地却面临库存高企的局面。一方面，新房库存不断增加，另一方面，土地市场还在不断供应，从而加剧新房的滞销。
新近的流传文件显示，要因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
这意味着未来集中供地不会像过去那样，一年四次。不同城市会因地制宜调整，库存高的城市，供地次数会减少，甚至暂停供地去消化库存。
回到北京市场，集中供地以来，新房除共有产权外已经供应了108块地，商品住房建面有830多万平，但目前的可售建面仍有419万平。加上24个未拿证项目的138万平建面，库存有557万平。预计2023年北京会减少土地供应，为新房去化留点时间。
3、顺义、朝阳卷完，昌平卷
2021、2022年北京楼市上演了顺义内卷、朝阳内卷，那么2023年哪个区域会成为新的内卷之王呢？
目前来看，答案倾向于昌平区。
过完年，昌平楼市传来重磅消息，2023年将供应近20宗宅地。这包括朱辛庄板块4宗，沙河板块6宗，此外还有北七家、南邵、信息院等板块宅地，预计供应规模8000套左右。
对于计划在昌平置业的朋友来说，2023年确实是很幸福的一年，可挑可选的项目很多。
4、央企国企领秀市场，民企信心恢复
2022年的北京楼市，中海、华润、中建系等央国企大放异彩，领秀市场。
相反，受资金链危机影响的民营房企则低调了许多，拿地更加谨慎。
展望2023年，央企国企领跑市场的局面依然不会改变。但随着市场信心的回暖，部分优质民营企业在市场上依然会有可圈可点的表现，毕竟民营企业强在运营效率上。
5、改善热度下降，刚需回归
2022年被业内誉为豪宅回归之年，这一年北京的8万+项目、10万+项目都卖出了不菲成绩。
与此相比，刚需市场则稍显冷淡。
那么，2023年，这一局面会持续下去吗？
目前从北京2023年拟供宅地清单来看，四环内基本没有地块，这意味着由内城组团托起来的豪宅热可能在2023年要短暂降温了。
6、新房房价告别大涨，二手房成交或企升
房价是大家最关注的话题。
2022年北京新建住宅成交（不含保障房、共有产权房）44176套，同比下降29%；成交均价58999元/㎡，同比上涨11.5%；成交金额3379.76亿元，同比下降19%。
量跌价涨，是2022年大家对北京新房市场的印象。新房价格上涨主要还是因为2022年豪宅盘成交多，拉高了整体均价。
2023年随着土地供应结构的变化，刚需置业窗口再次被释放，北京新房价格估计会微调，价格大涨现象难以重现。
二手房方面，北京二手房挂牌量从10万+套回归到9.7万套左右。如果新房价格继续企高，2023年估计不少刚需会选择上车二手房。
