财路哥今天我们一起盘下“房地产”板块上市公司万科A的2022三季报表现出的核心财务特征。
1、公司业绩快速增长，“开源”又“节流”的经营活动增长质量较高，且表现出较高的成长性。
2、毛利率降低，经营活动盈利性基本稳定，经营资产周转效率有所改善，最终经营资产报酬率表现稳定。
3、股东权益撬动资产的能力有所降低，但总资产回报水平稳定，最终股东回报水平表现稳定。
4、万科A经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。拉长时间周期看，经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。
5、经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。万科A金融负债水平较高，长期偿债压力较大。
6、资产规模稳定，资产配置聚焦业务。公司的资本引入战略为以经营负债为主的并重驱动型。
下面是对万科A2022三季报关键特征的解读。
公司业绩快速增长。2022三季报万科A营业总收入3376.73亿元，同比增速24%，毛利润662.83亿元，同比增速10%，核心利润336.39亿元，同比增速28%，净利润272.45亿元，同比增速11%。
经营活动盈利的增长是净利润增长的主要原因，净利润增长质量较高。万科A2022三季报净利润272.45亿元，利润主要来源于经营活动产生的核心利润。2022三季经营活动产生的核心利润较去年同期增加73.15亿元，净利润的增长主要来自经营活动盈利的增长。
经营活动成长质量高。万科A毛利润2022年上三季较2021年同期增加62.89亿元，费用减少10.25亿元，产品盈利增长的同时，费用支出减少，“开源”又“节流”的经营活动增长质量较高。
拉长时间周期看，经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。
从万科A2022三季报的现金流结构来看，期初现金1407.08亿元，经营活动净流出41.76亿元，投资活动净流出111.54亿元，筹资活动净流出104.64亿元，累计净流出249.03亿元，期末现金1158.05亿元。经营活动没有造血能力。
从万科A2020年报到本期的现金流结构来看，期初现金1597.39亿元，经营活动净流入531.25亿元，投资活动净流出316.38亿元，筹资活动净流出660.72亿元，其他现金净流入6.50亿元，三年累计净流出439.34亿元，期末现金1158.05亿元。拉长时间周期看，经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。
万科A2022三季报经营活动现金净流出41.76亿元，较2022三季报减少53.95亿元，2020年报到本期经营活动累计产生净流入531.25亿元。万科A经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。
融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。
万科A2022三季报筹资活动现金流入1130.19亿元，绝大部分筹资流入来源于债权流入（89.12%）。较2021三季报增加112.69亿元，增速11.07%，筹资活动现金流入有所增加。万科A2022三季报债务净流入197.32亿元，较2021三季报增加114.69亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。
资产规模稳定。2022年09月30日万科A总资产18326.24亿元，与2022年06月30日相比，万科A资产减少465.78亿元，资产规模基本稳定，资产增速-2.48%。
资产配置聚焦业务。2022年09月30日万科A资产总额18326.24亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。
从2022年6月30日的经营资产结构来看，存货占比65%，其他经营资产占比20%，其他产能类资产占比8%。
股东权益撬动资产的能力有所降低，但总资产回报水平稳定，最终股东回报水平表现稳定。
2022三季报万科AROE7.15%，较2021三季报减少0.23个百分点，股东回报水平基本稳定。总资产报酬率1.44%，较2021三季报增加0.16个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数4.51倍，较2021三季报降低0.73倍，股东权益撬动资产的能力降低。
从2022年09月30日万科A的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为以经营负债为主的并重驱动型。其中，资产收缩的过程中，资金来源经营负债大幅减少。
毛利率降低，经营活动盈利性基本稳定，经营资产周转效率有所改善，最终经营资产报酬率表现稳定。
2022三季报万科A经营资产报酬率2.16%。较2021三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率9.96%。与2021三季报相比，核心利润率上升0.27个百分点，增幅达2.74%，经营活动盈利性基本稳定。经营资产周转率0.22次，较2021三季报增加0.04次，增幅为25.11%，经营资产周转效率有所改善。
万科A2022三季报毛利率19.63%，与2021三季报相比，毛利率下滑2.47个百分点，毛利率降低。
投资流出减少，主要流向了战略性投资和产能建设。万科A2022三季报的投资活动资金流出，战略性股权投资占比最大，占比37.95%，此外产能建设也占比较大。万科A2020年报到本期的投资活动资金流出，理财等投资占比最大，占比37.85%，此外战略性股权投资也占比较大。
产能基本稳定。 2022三季报万科A产能投入71.81亿元，处置0.71亿元，折旧摊销损耗0.00元，新增净投入71.11亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例5.20%。
经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。2022三季报万科A经营活动与投资活动资金缺口153.30亿元较2021三季报减少110.13亿元，缺口迅速缩小。2020年报到本期经营活动与投资活动累计资金净流入214.88亿元，无资金缺口。
2022三季报万科A筹资活动现金流入1130.19亿元，其中股权流入117.11亿元，债权流入1007.27亿元，债权净流入197.32亿元，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。
万科A金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022年09月30日万科A金融负债率16.28%，较2021年09月30日提高2.55个百分点。万科A金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。
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截至2022Q3，万科A在A股的整体排名下降至第1041位，在房地产行业中的排名下降至第17位。截止2023年1月13日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，万科A估值曲线处在偏高区间。
